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2019 – 2020
Zürich Agglomeration
Adliswil ZH
Neuplanung Quartier Stadthausareal
Demjan Haller
Gabriela Kraft
Kai Isemann
Nicole Burri
Sebastian Rieker
Eine neue Perspektive für das Adliswiler Stadthausareal
Nach dem Abstimmungs-Nein im Mai 2020 zu dem privaten Gestaltungsplan des Stadthausareals in Adliswil war es an der Zeit, sich konkret Gedanken über dessen zukünftige Gestaltung und Nutzung zu machen. Als seinerzeit lokal ansässiger Projektentwickler habe ich zusammen mit dem Zürcher Architekturbüro Bauwerkstadt eine konkrete Vision für das zentral gelegene Areal an der Sihl entwickelt. Diese haben wir aufgrund fehlender Einsicht der Exekutiven nicht dem Gemeinderat zugestellt sondern selbst veröffentlicht und der Regionalpresse vorgelegt.
Resultat: Eine Echogruppe aus der Bürgerschaft wurde eingesetzt. Unter der Leitung eines etablierten Entwicklers hat sich diese Gruppe nach drei Workshops mit 19:2 Stimmen für unser vorgeschlagenes Nutzungskonzept entschieden.
In Kürze
Unser Vorschlag, so das Ziel, sollte den Adliswiler Bürgerinnen und Bürgern sowie der Stadtverwaltung als neue Diskussionsgrundlage für eine tatsächlich enkeltaugliche Entwicklung des Stadthausareals dienen. Ziel erreicht!
- Mitspracherecht des Souveräns erhalten, Parzelle bleibt im Eigentum der Stadt;
- Belebung der Zürichstrasse durch Schliessen der Baulücke und Fassung des Strassenraums;
- Wohnraum in Zentrumsnähe schaffen und Kulturland erhalten, Verkehrsträger und Umwelt durch kurze Wege entlasten;
- Grosszügige, gut besonnte, öffentliche Freifläche zur Sihl hin;
- Neue attraktive Begrünung von Strassenraum und Freifläche;
- Engmaschige Durchwegung für Fussgänger und Langsamverkehr;
- Erhalt der Grundsteinhäuser;
- Intakte Bausubstanz nutzen, kein unnötiger Abbruch und damit einhergehende Verschwendung von Steuergeldern und grauer Energie;
- Kulturelle Einrichtungen und Gewerbeflächen verbleiben in den Grundsteinhäusern;
- Umsetzbarkeit: Durch zonenkonforme Planung kann der Vorschlag zügig und unkomplizier umgesetzt werden. Eine allfällige Verdichtung in einer zweiten Etappe ist mitgedacht und bleibt immer noch möglich. Öffentlich zugängliche Parkplätze bleiben in reduziertem Umfang erhalten.
Das das vom Adliswiler Stadtrat favorisierte Projekt wurde nach langem Hin und Her vom Volk abgelehnt. Zwar bestand damit vorerst immer noch Ungewissheit über die Zukunft des zentral gelegenen Areals, doch der Weg für eine in unseren Augen bessere Ausnützung dessen Potentials war nun frei und konnte neu gedacht werden. Darum trat ich in Kooperation mit dem Architekturbüro Bauwerkstadt mit einem Vorschlag auf den Plan, den wir als Alternativentwurf zum ursprünglichen Vorhaben der Stadt konzipiert haben.
Mit dem alten Projekt hätte die Stadt ohne Not grosses Potential verschenkt, anstatt dieses nachhaltig zu nutzen. Was mich am alten Projekt besonders gestört hatte und auch von den Gegnern der Abstimmungsvorlage als zentrales Argument ins Feld geführt wurde, war der nur einmalig erfolgende Erlös (weit unter Marktpreis), welchen die Stadt mit dem Verkauf des Areals an einen privaten Investor eingefahren hätte, anstatt als langfristige Eigentümerin die Öffentlichkeit dauerhaft daran teilhaben zu lassen.
Nachhaltig war das verworfene Projekt nicht einmal in baulicher Hinsicht. Beim ursprünglich geplanten Nutzungskonzept war auch keine wirkliche Begegnungszone vorgesehen, welche diesen Namen verdienen würde. Und dies obwohl das Stadthausareal einen nicht unwesentlichen Teil des Adliswiler Zentrums ausmacht. Ich fand daher, dass hier mehr als eine blosse Wohnwüste möglich sein muss.
Im Detail
Die Grundsteinhäuser erhalten
Im Zusammenhang mit dem abgelehnten Projekt wurden die beiden hellblauen Grundsteinhäuser am Südende des Areals aus dem Kataster für schützenswerte Bauten gestrichen und wären abgerissen worden, weil die zunächst favorisierten Investoren ein Vielfaches des Bauvolumen vorsahen als die Regelbauweise nach Bau- und Zonenordnung dies zugelassen hätten. Uns schwebt etwas Anderes vor. «Wir wollen die bestehenden Baugesetze im Gegensatz zum Vorgängerprojekt nicht aushebeln sondern noch einen gewissen Gestaltungsspielraum für zukünftige Bedürfnisse offenlassen», begründen Demjan Haller und Sebastian Rieker die relative Zurückhaltung bei unserem sehr konkreten Bauvorhaben für das Areal, welches unter anderem einen auf räumliche Harmonie bedachten und generationen-übergreifenden Mix an Townhouses für Familien und Geschosswohnungen sowie ein breites Spektrum an Gewerbe- und Begegnungsräumen vorsieht. Büros, Atelies, Galerie und Café sind vorgesehen, auch eine Kita würde Platz finden.
Ausnutzung
Bezüglich der baulichen Dichte schlagen wir vor, die zulässige, zonenkonforme Ausnutzung auszuschöpfen und dabei die Möglichkeit einer künftigen Verdichtung sicherzustellen. Durch die konzentrierte Anordnung und Ausnutzung entlang der Zürichstrasse und die geschickte Organisation der Einstellhalle bleibt der Stadt die Möglichkeit einer zukünftigen Verdichtung in einer zweiten Etappe erhalten.
Der von uns vorgesehene Zeilenbau würde, abgegrenzt durch einen grünen Puffer, die Zürichstrasse begleiten und im Süden des Areals mit den aus unserer Sicht nach wie vor schützenswerten Bauten in einer Häuserzeile verschmelzen, partiell unterbrochen von dem bereits bestehenden Baumbestand, der ebenfalls so gut wie nur möglich geschützt und in die neue Überbauung integriert werden soll.
Sihlwärts soll die Fläche zwischen Bebauung und Fussgängerweg offengelassen werden und öffentlich zugänglich bleiben. Angedacht sind dort unter anderem Permakultur-Gemeinschaftsgärten sowie lauschige Sitzplätze. Und: das ganze Areal soll, geht es nach uns, zu 100 Prozent Eigentum der Stadt Adliswil bleiben und nicht in die Hände privater Investoren abgegeben werden. Nur so ist die Nachhaltigkeit des Areals für die Stadt Adliswil und dessen Bevölkerung zu gewährleisten. Sei es durch fortwährende Mieterträge für die Stadt oder durch die mögliche Beeinflussung der künftigen Entwicklung des Areals durch den Souverän. Entsprechend ist es nur folgerichtig, dass wir für die Realisierung eines solchen Wohn- und Gestaltungsprojekts eine lokale Baugenossenschaft als strategischen Partner für die Stadt vorsehen würden.
Unser konkreter Vorschlag in Stichworten und Zahlen
Städtebau
- Ein Zeilenbau begleitet die Zürichstrasse und spielt einen grossen, zusammenhängenden und gut besonnten Freiraum zwischen Neubau und Sihlufer frei;
- Der Grossteil der Zeile ist von der Strasse zurückversetzt. Dadurch entsteht ein Filter zwischen den Wohnungen und den Passanten. Ausserdem werden damit die Lärmimissionen gedämpft;
- Der nördliche Kopf tritt selbstbewusst zur Strassenbaulinie vor und knüpft an die bestehenden Bauten auf den Nachbarsparzellen an;
- Der südliche Kopf ragt zweigeschossig in den rückwärtigen Raum und bindet die bestehenden Grundsteinhäuser in die Bebauung ein;
- Zwischen Zeile und Gehsteig wird das Terrain eben bis an die Fassade geführt. Die Höhenkoten von Durchgängen und Wohnungszugängen werden denjenigen des Trottoirs angepasst. Dadurch ergibt sich eine Höhenstaffelung der Zeile in vier Schritten entlang dem zur Sihl hin ansteigenden Strassenniveau;
- Durch die Ausbildung der beiden Köpfe fügt sich die Zeile in der Körnigkeit der Umgebung ein;
- Die Strasse, welche die betroffenen Parzellen heute in der Mitte zerschneidet, wird an den nördlichen Rand des Areals verlegt. Sie dient weiterhin der Erschliessung der Rückwärtigen Parzellen.
- Neu wird die Einstellhalle des Neubaus darüber erschlossen.
Typologie
- Um die gewerblichen Nutzungen (KiTa, Kunstgalerie, Hofladen, Jugendzentrum, Kleingewerbe, Kreativwirtschaft) in den Grundsteinhäusern zu konzentrieren, wird im Neubau auf das Angebot von gewerblichen Flächen gänzlich verzichtet;
- Eine Schicht mit lokaler Bepflanzung zwischen Zürichstrasse und Neubau sorgt für Ruhe und Privatsphäre in den untersten Wohnungen. Desweiteren werden die Erdgeschosse der drei südlichen Treppenhäuser zusammen mit den zugehörigen Gärten als Hochparterre ausgebildet;
- Der südliche Kopf im ruhigeren rückwärtigen Bereich beherbergt kompakte Reiheneinfamilienhäuser mit Bezug zum neuen Spielhof der zu den Grundsteinhäusern hin aufgespannt wird und im Westen direkt an die Sihlpromenade anstösst;
- Die restlichen Wohnungen sind vorwiegend stufenlos als Geschosswohnungen konzipiert. Sie weisen allesamt mehrseitige Ausrichtungen auf und profitieren von lärmabgewandten Fassadenanteilen und guter Besonnung;
- Die Konzentration der Ausnutzung entlang der Zürichstrasse schafft nicht nur eine bestmögliche Adressierung der Treppenhäuser, sondern ermöglicht auch eine allfällige zukünftig notwendige Verdichtung in Form einer zweiten Etappe auf der Freifläche zwischen Zeile und Sihlufer.
Enkeltauglichkeit
- Die Dachflächen im Attikageschoss werden zur Gewinnung von Sonnenenergie genutzt;
- Durch die Setzung des Volumens kann ein Grossteil des Baumbestandes erhalten und mit Neupflanzungen ergänzt werden;
- Der Heizwärmebedarf der Bebauung wird so weit als möglich mit erneuerbaren Energien gedeckt. Erdsonden sind aktuell leider nicht zulässig (Gewässerschutz), die Nutzung von Grundwasserwärme ist jedoch möglich;
- Die graue Energie wird durch die konsequente Verwendung von nachhaltigen Materialien minimiert. So soll das Gebäude in Holzbauweise erstellt werden und es werden Lehmbaustoffe und ungebrannte Ziegel in der Konstruktion verwendet;
- Die Freifläche im Westen der Parzelle wird als Anbaufläche für Permakultur verwendet. Die Kinder der KiTa profitieren von der Fläche als Aussenraum und können bereits früh über den Anbau von Lebensmitteln lernen. Im dazugehörigen Hofladen werden die Erzeugnisse für Be- und Anwohner zu attraktiven Konditionen zum Verkauf angeboten. Für die Bewohner der Stadt Adliswil dient der grosszügige Freiraum als Naherholungsgebiet;
- Da die Bewohner der Genossenschaftswohnungen nur den Minimalbedarf nach Parkplatzreglement benötigen, kann die Hälfte der Plätze in der Einstellhalle bewirtschaftet und der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden;
- Durch das ganzheitliche Angebot an Naherholungsgebiet, Kinderbetreuungsplätzen, Wohnraum und Gewerbeflächen werden lange Wege vermieden;
- Eine allfällige zweite Etappe zur Verdichtung des Areals ermöglicht die Anpassung an zukünftige Bedürfnisse;
- Die Gewässerabstandslinie wird vollumfänglich eingehalten. Damit bleibt der Sihl der nötige Freiraum erhalten;
- Das gesamte Areal bleibt im Besitz der Stadt und wird lediglich im Baurecht an die neu zu gründende Baugenossenschaft abgegeben.
Projektidee für Stadthausareal gelangt direkt ans Volk – Der Stadtrat ist überrascht
Link zum Originalartikel
Nachdem das Stimmvolk den Gestaltungsplan zur Entwicklung des Stadthausareals im Mai versenkt hat, gibt es jetzt eine konkrete, neue Idee aus der Feder eines Lokalen. Der Stadtrat nimmt diese verwundert entgegen.
Für das Adliswiler Stadthausareal liegt eine neue Projektidee vor. Laut den Planern ist sie besonders nachhaltig. Vor allem aber ist sie eines: sehr konkret. Denn seit dem deutlichen Nein zur Projektidee des Adliswiler Stadtrats, wie das Stadthausareal mit seinen 6000 Quadratmetern Fläche im Zentrum zu entwickeln sei, steht man diesbezüglich wieder auf Feld 1. Im vergangenen Mai hatten 61 Prozent des Stimmvolks abgelehnt, dass die Leutschenbach AG auf dem Areal ein Wohnhaus, ein Hotel und Restaurant, ein Mehrgenerationenhaus sowie ein Ärzte- und Gesundheitszentrum bauen soll. Diese Firma hatte den Stadtrat mit ihrem Projekt bei einem Investorenwettbewerb im Jahr 2011 überzeugt.
Seit dem Urnengang hat sich in Sachen Stadthausareal wenig Sichtbares getan – obschon das Parlament erst kürzlich über eine Interpellation zur Zukunft des Areals diskutierte. Stadträtin Karin Fein (Freie Wähler) verwies damals auf die laufenden Bauprojekte in Adliswil wie den Bushof oder mehrere Schulhäuser, die ebenfalls Zeit in Anspruch nähmen.Doch an der Entwicklung des Stadthausareals werde weitergearbeitet und die Bevölkerung rechtzeitig einbezogen.
Kita in Grundsteinhäuser Kai Isemann, der Projektentwickler und Geschäftsführer der 1618 AG, der wenige Hundert Meter vom Stadthausareal entfernt wohnt, hat sich nun mit seiner Idee via soziale Medien direkt an die Bevölkerung gewendet. Der Projektvorschlag ist online detailliert aufgeführt. Ein zentraler Punkt sei es, dass die hellblauen Grundsteinhäuser erhalten bleiben. «Ich fand es unheimlich schade, als diese aus dem Kataster für schützenswerte Bauten gestrichen wurden», sagt Isemann, der «für Baudenkmäler lebt». Die geschichtsträchtigen Gebäude wären bei Annahme der Vorlage im Mai abgerissen worden. Isemanns Plan, den seine Firma zusammen mit dem Zürcher Architekturbüro Bauwerkstadt seit September entworfen hat, sieht vor, in den Grundsteinhäusern neben dem bereits einquartierten Jugendzentrum Peppermind und einer Kunstgalerie auch Büros, Ateliers und eine Kita unterzubringen.
Das Herzstück der neuen Überbauung wäre ein Zeilenbau, also ein längliches Gebäude mit vier Vollgeschossen parallel zur Zürichstrasse. «Die Idee eines zehnstöckigen Betonklotzes, wie ihn das vorherige Projekt vorsah, verstehe ich nicht», sagt Isemann. Die Genossenschaftswohnungen, die meisten mit dreieinhalb Zimmern, wären für eine generationen-übergreifende Bewohnerschaft gedacht.
Parkplätze
Isemanns Firma setzt auf Nachhaltigkeit, «enkeltauglich wirtschaften» nennt er es. Er war etwa auch an der Sanierung eines Gebäude-Ensembles in Hombrechtikon oder am Bau von vier Wohnungen in geschützter Umgebung in Feldmeilen beteiligt. Zwischen dem in Adliswil vorgeschlagenen Wohngebäude und der Sihl sind grosse, öffentliche Grünflächen angedacht, Gemeinschaftsgärten mit Permakultur stellt sich Isemann hier vor. Darunter: eine öffentliche Tiefgarage. Weiter soll das gesamte Areal im Besitz der Stadt bleiben. Die letzte Variante hatte einen Verkauf von 57 Prozent des Landes vorgesehen, was seit der Annahme der Bodeninitiative im Februar aber ohnehin nicht mehr möglich ist. Verkäufe von stadteigenem Land von mehr als 100 Quadratmetern sind seither untersagt. «Die Stadt soll nicht ohne Not ihre Assets aus dem Fenster werfen», sagt Isemann. Er mache sich keine grossen Hoffnungen, dass das Projekt beim Stadtrat Anklang finde, dafür sei es zu speziell. Über sein Vorgehen habe er von politischer Ebene bereits wenig erfreuliches Feedback erhalten. Isemann plant, zu einem späteren Zeitpunkt einen Infoanlass durchzuführen.
Über Vorgehen erstaunt
Dass Kai Isemann seinen Vorschlag nicht zuerst an den Stadtrat gerichtet, sondern ihn direkt veröffentlicht habe, findet Stadträtin Karin Fein schade. Erstaunt sei sie darüber, da Isemann «als Fachmann eigentlich über die Wege der öffentlichen Beschaffung Bescheid weiss». Nichtsdestotrotz finde sie es schön, dass es Adliswiler gebe, die sich Gedanken machen zum Stadthausareal – gerade dann, wenn die Beiträge so substanziell seien wie derjenige Isemanns. «Die Idee lassen wir in den Projektausschuss einfliessen», sagt Fein. Dieser sei seit der Abstimmung im Mai auch nicht untätig gewesen, «doch die demokratischen Prozesse brauchen Zeit», sagt sie. Auch aus dem Grossen Gemeinderat seien schon Ideen deponiert worden. Zu deren Inhalt, auch zu dem von Isemanns Vorschlag, äussert sie sich aber nicht. Die Bevölkerung und die Parteien würden sich schon bald in die Diskussion rund um die Entwicklung des Stadthausareals einbringen können, «noch in diesem Jahr», sagt Fein. Die verschiedenen eingegangenen Vorschläge würden danach präsentiert. Der politische Prozess müsse vom Stadtrat und dem Grossen Gemeinderat angestossen werden.
Parteien nehmen Stellung zu den Plänen rund ums Stadthausareal
Link zum Originalartikel
Nachdem das Stimmvolk den Gestaltungsplan zur Entwicklung des Stadthausareals im Mai versenkt hat, gibt es jetzt eine konkrete, neue Idee aus der Feder eines Lokalen. Der Stadtrat nimmt diese verwundert entgegen.
Für das Adliswiler Stadthausareal liegt eine neue Projektidee vor. Laut den Planern ist sie besonders nachhaltig. Vor allem aber ist sie eines: sehr kon- kret. Denn seit dem deutlichen Nein zur Projektidee des Adliswiler Stadtrats, wie das Stadthausareal mit seinen 6000 Quadratmetern Fläche im Zentrum zu entwickeln sei, steht man diesbezüglich wieder auf Feld 1. Im vergangenen Mai hatten 61 Prozent des Stimmvolks abgelehnt, dass die Leutschenbach AG auf dem Areal ein Wohnhaus, ein Hotel und Restaurant, ein Mehrgenerationenhaus sowie ein Arzte- und Gesundheitszentrum bauen soll. Diese Firma hatte den Stadtrat mit ihrem Projekt bei einem Investorenwettbewerb im Jahr 2011 überzeugt.
Seit dem Urnengang hat sich in Sachen Stadthausareal wenig Sichtbares getan – obschon das Parlament erst kürzlich über eine Interpellation zur Zukunft des Areals diskutierte. Stadträtin Karin Fein (Freie Wähler) verwies damals auf die laufenden Bauprojekte in Adliswil wie den Bushof oder mehrere Schulhäuser, die ebenfalls Zeit in Anspruch nähmen.Doch an der Entwicklung des Stadthausareals werde weitergearbeitet und die Bevölkerung rechtzeitig einbezogen.
Kita in Grundsteinhäuser Kai Isemann, der Projektentwickler und Geschäftsführer der 1618 AG, der wenige Hundert Meter vom Stadthausareal entfernt wohnt, hat sich nun mit seiner Idee via soziale Medien direkt an die Bevölkerung gewendet. Der Projektvorschlag ist online detailliert aufgeführt. Ein zentraler Punkt sei es, dass die hellblauen Grundsteinhäuser erhalten bleiben. «Ich fand es unheimlich schade, als diese aus dem Kataster für schützenswerte Bauten gestrichen wurden», sagt Isemann, der «für Baudenkmäler lebt». Die geschichtsträchtigen Gebäude wären bei Annahme der Vorlage im Mai abgerissen worden. Isemanns Plan, den seine Firma zusammen mit dem Zürcher Architekturbüro Bauwerkstadt seit September entworfen hat, sieht vor, in den Grundsteinhäusern neben dem bereits einquartierten Jugendzentrum Peppermind und einer Kunstgalerie auch Büros, Ateliers und eine Kita unterzubringen.
Das Herzstück der neuen Überbauung wäre ein Zeilenbau, also ein längliches Gebäude mit vier Vollgeschossen parallel zur Zürichstrasse. «Die Idee eines zehnstöckigen Betonklotzes, wie ihn das vorherige Projekt vorsah, verstehe ich nicht», sagt Isemann. Die Genossenschaftswohnungen, die meisten mit dreieinhalb Zimmern, wären für eine generationen-übergreifende Bewohnerschaft gedacht.
Parkplätze
Isemanns Firma setzt auf Nachhaltigkeit, «enkeltauglich wirtschaften» nennt er es. Er war etwa auch an der Sanierung eines Gebäude-Ensembles in Hombrechtikon oder am Bau von vier Wohnungen in geschützter Umgebung in Feldmeilen beteiligt. Zwischen dem in Adliswil vorgeschlagenen Wohngebäude und der Sihl sind grosse, öffentliche Grünflächen angedacht, Gemeinschaftsgärten mit Permakultur stellt sich Isemann hier vor. Darunter: eine öffentliche Tiefgarage. Weiter soll das gesamte Areal im Besitz der Stadt bleiben. Die letzte Variante hatte einen Verkauf von 57 Prozent des Landes vorgesehen, was seit der Annahme der Bodeninitiative im Februar aber ohnehin nicht mehr möglich ist. Verkäufe von stadteigenem Land von mehr als 100 Quadratmetern sind seither untersagt. «Die Stadt soll nicht ohne Not ihre Assets aus dem Fenster werfen», sagt Isemann. Er mache sich keine grossen Hoffnungen, dass das Projekt beim Stadtrat Anklang finde, dafür sei es zu speziell. Über sein Vorgehen habe er von politischer Ebene bereits wenig erfreuliches Feedback erhalten. Isemann plant, zu einem späteren Zeitpunkt einen Infoanlass durchzuführen.
Über Vorgehen erstaunt
Dass Kai Isemann seinen Vorschlag nicht zuerst an den Stadtrat gerichtet, sondern ihn direkt veröffentlicht habe, findet Stadträtin Karin Fein schade. Erstaunt sei sie darüber, da Isemann «als Fachmann eigentlich über die Wege der öffentlichen Beschaffung Bescheid weiss». Nichtsdestotrotz finde sie es schön, dass es Adliswiler gebe, die sich Gedanken machen zum Stadthausareal – gerade dann, wenn die Beiträge so substanziell seien wie derjenige Isemanns. «Die Idee lassen wir in den Projektausschuss einfliessen», sagt Fein. Dieser sei seit der Abstimmung im Mai auch nicht untätig gewesen, «doch die demokratischen Prozesse brauchen Zeit», sagt sie. Auch aus dem Grossen Gemeinderat seien schon Ideen deponiert worden. Zu deren Inhalt, auch zu dem von Isemanns Vorschlag, äussert sie sich aber nicht. Die Bevölkerung und die Parteien würden sich schon bald in die Diskussion rund um die Entwicklung des Stadthausareals einbringen können, «noch in diesem Jahr», sagt Fein. Die verschiedenen eingegangenen Vorschläge würden danach präsentiert. Der politische Prozess müsse vom Stadtrat und dem Grossen Gemeinderat angestossen werden.
Ursprünglich aus der Finanzwelt kommend, bin ich seit 2012 als Unternehmer und Mentor tätig. Für Menschen, die sich ihrer Verantwortung für die ökonomische Energie bewusst sind, die sie verwalten, orchestriere ich seit mehr als einem Jahrzehnt Lösungen, wie sie diese Energie dem Reversed Triple Bottom Line Modell für eine nachhaltige Entwicklung entsprechend investieren können.
1) Ist es gut für die Umwelt?
2) Ist es gut für die direkt und indirekt Beteiligten?
3) Ist es gut für die Ökonomie unserer Wertegemeinschaft?
Und zwar in dieser Reihenfolge!
